Investir en SCPI c’est avoir le choix entre plusieurs modes de placement. Il s’agit d’un produit d’épargne aux multiples avantages. Y acquérir des parts permet ainsi de, soit obtenir des revenus réguliers, soit profiter de l’optimisation fiscale, soit faire de la plus-value et préparer sereinement son avenir. Sinon, il est aussi possible de faire les trois en même temps. Il suffit d’user de la bonne stratégie.
SCPI en démembrement : qu’est-ce que c’est ?
Les parts de SCPI peuvent aussi se démembrer comme n’importe quel bien immobilier. Il sera alors possible pour un investisseur d’acheter soit l’usufruit, soit la nue-propriété. Dans le premier cas, il bénéficie alors des dividendes que génère une part. Dans le deuxième cas, il ne dispose que de l’abusus, mais il récupère la pleine propriété quand le démembrement se termine. Car oui, il s’agit d’un partage temporaire. Un contrat est alors établi entre les deux parties et celui-ci va déterminer jusqu’à quand le droit de propriété du bien sera scindé en deux.
Il faut néanmoins savoir que le prix de chaque part démembrée n’est pas réparti à 50 – 50 de la valeur en pleine propriété. Chaque société de gestion établit leur clé de répartition qui détermine le pourcentage de valeur de chaque part. D’un point de vue général, l’usufruit coûte plus cher, mais cela dépend aussi de la durée du contrat de démembrement. Dans tous les cas, ce sera toujours plus bas que le prix d’une part en pleine propriété.
L’optimisation fiscale avec les SCPI en démembrement
Afin de payer le moins d’impôt possible ou pour ne pas alimenter encore plus son TMI, les investisseurs doivent plutôt miser sur la part de nue-propriété. Bien évidemment, il ne recevra pas de loyer qui est perçu par l’usufruitier, mais ça a un grand intérêt fiscal. En effet, le nu-propriétaire n’est pas tenu de prendre sa part en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il n’est d’ailleurs pas non plus tenu de s’acquitter de l’impôt sur les revenus fonciers ni des prélèvements sociaux. C’est l’usufruitier qui doit s’en charger vu que c’est lui qui profite des dividendes.
Une fois que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété (fin du contrat), il a deux options. En effet, il peut, soit conserver les parts et en tirer des dividendes, soit revendre et faire une plus-value. Et d’ailleurs, l’impôt sur la plus-value est sous-estimé. C’est le prix de base en pleine propriété qui est considéré comme prix d’achat alors que le bien a été acquis pour beaucoup moins cher.
En résumé alors, afin de ne pas gonfler sa facture fiscale, il est préférable d’acquérir la nue-propriété d’une part de SCPI démembrée. C’est un bon moyen de se constituer un patrimoine non imposable.