Le démembrement immobilier permet de séparer le droit de jouissance et de propriété d’un bien pour une durée prédéterminée. Cette opération est communément effectuée au niveau des familles pour la transmission d’un bien en donation ou en succession. Dans le contexte actuel, cette démarche constitue une option d’investissement attrayante dans le cadre de l’achat de parts de SCPI.
L’acquisition des parts de SCPI
Dans le cas d’un démembrement en SCPI, le principe relève de l’acquisition de parts de l’investissement. L’investisseur a donc le choix d’acheter :
- La nue-propriété : dans ce cas, il profitera du droit de disposer des parts sans pouvoir en tirer les revenus.
- L’usufruit : l’épargnant peut donc toucher les dividendes générés par le placement.
Dans la plupart des cas, l’investisseur s’acquitte de la nue-propriété. L’usufruit revient alors à la société de gestion. Il est aussi bon de savoir qu’un document d’informations clés doit être remis au futur investisseur avant son acquisition de parts de SCPI. Ce document permet de donner une idée précise des enjeux de l’investissement et de comparer les offres.
La notion de clé de répartition et la durée du démembrement
La clé de répartition détermine la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit de parts de SCPI. Elle varie suivant les sociétés de gestion et la durée du démembrement. Sur le site https://demembrement.fr/scpi, il est possible de simuler un démembrement.
Dans le cas d’un démembrement temporaire, l’usufruitier pourra profiter des revenus générés par les parts durant un délai fixé. Au terme du démembrement, le nu-propriétaire devient pleinement détenteur des parts et pourra en tirer profit.
S’il s’agit d’un démembrement viager, le décès de l’usufruitier met fin à l’opération. Cette démarche est surtout utilisée dans un cadre familial. Les parents conservent l’usufruit, tandis que la nue-propriété est cédée aux enfants.
Le démembrement de parts de SCPI : un placement de trésorerie multi-avantages
Pour chacune des parties, le démembrement de parts de SCPI est une démarche avantageuse. Voici les principaux intérêts de ce type de placement :
- Les parts de SCPI en nue-propriété allègent les charges fiscales
Puisque le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu durant la durée de démembrement, l’impôt sur la fortune immobilière n’est pas valable. À l’inverse, l’usufruit est imposable en tant que bénéficiaire d’un revenu foncier. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire peut décider de revendre ses parts. Le bénéfice obtenu sera assujetti à une taxe en tant que plus-value. Toutefois, l’impôt est moindre, car la plus-value est sous-estimée.
- Les parts de SCPI permettent de se constituer un patrimoine conséquent
En plaçant un capital inférieur à la valeur de la pleine propriété, le nu-propriétaire peut acquérir la totalité des parts. Il perçoit en plus une valorisation de son investissement.
- Les parts de SCPI en usufruit permettent de percevoir des revenus
Pour l’usufruitier, le démembrement présente un avantage également intéressant. Alors que la valeur de ses parts est largement inférieure à celle de la pleine propriété, il rentabilise son placement grâce aux dividendes perçus.
Le démembrement en SCPI change ainsi la dynamique du secteur immobilier, mais aussi l’envers des placements de trésorerie. Pour les personnes lourdement fiscalisées, cette voie d’investissement est une belle opportunité.