Démembrement SCPI

Le démembrement de SCPI consiste à démembrer la propriété d’un bien en deux parties distinctes : l’usufruit de la nue-propriété. 

Lorsqu’on évoque démembrement de propriété, on a  tendance à penser à un démembrement effectué sur un bien immobilier (maison, terrain, etc.,…). Il est en effet une tactique effective pour faciliter un droit de succession. Ce sont d’ailleurs les parents qui ont le plus souvent recours à la méthode en cédant la nue-propriété de leur maison à leurs enfants. La séparation de l’usufruit et de la nue-propriété permet ainsi aux enfants d’hériter à moindre coût leur patrimoine immobilier.

Mais au-delà des biens immobiliers, il est également possible d’effectuer un démembrement d’une SCPI (Société Civil de Placement Immobilier). Tout en sachant que dans ce cas figure, le principe d’usufruitier et de nu-propriétaire demeure.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une structure d’investissement. Son objectif principal est l’investissement immobilier.

La société de gestion se charge de collecter les fonds auprès des particuliers, de trouver les actifs immobiliers dans lesquels investir, de gérer ce patrimoine et de redistribuer les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, que l’on appelle ” associés “.

Depuis quelques années, les SCPI gagnent de plus en plus en popularité car en termes de  rendements, les placements représentent un taux élevé. Leurs taux de rémunération  restent relativement plus élevés en comparaison à d’autres formes de placements financiers. A savoir que la SCPI est également appelé support  Pierre Papier.

Comment souscrire aux parts de la SCPI ?

Il faut tout d’abord savoir qu’il y a deux grandes formes de SCPI. Les SCPI de rendement qui générent un revenu locatif sur une base régulière. Les SCPI fiscales, permettant de bénéficier d’avantages fiscaux (Pinel, Malraux ou encore déficit foncier) Avant d’acheter des parts de SCPI, les investisseurs doivent en premier lieu choisir le support auquel il souhaite adhérer. Ils doivent par la suite s’assurer que la Société Civil de Placement est agrée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Enfin pour y souscrire, ils peuvent investir de manière directe en comptant ou à crédit, de manière indirecte via une assurance vie ou encore grâce à un démembrement.

A crédit

L’investissement en SCPI à crédit peut être effectué auprès de divers établissements financiers (banque, société de gestion ou gestion de patrimoine). Tout comme les autres types de prêt, il s’obtient sur étude de dossier. L’investisseur doit en effet être solvable et être en mesure de réaliser un prêt. Avec ce type d’investissement et selon la forme de SCPI, l’investisseur recevra un loyer trimestriel correspondant à ses parts de SCPI et devra rembourser mensuellement son crédit. Il devra payer chaque année les taxes foncières correspondantes aux revenus réalisés via ses parts SCPI. Selon les chiffres, un tiers des fonds collectés en SCPI provient d’un crédit immobilier.

Assurance vie

Il est également possible d’investir en SCPI à partir d’un contrat multi-supports d’assurance vie. Les supports en unités de compte proposent en effet des supports en SCPI. Il faut toutefois savoir que ce ne sont pas tous les compagnies d’assurances qui les proposent. Dans le cas où, elles offrent cette possibilité, les parts en SCPI sont souvent limités aux alentours de 1 à 10 par contrat. L’avantage principal, d’un investissement en SCPI via un contrat d’assurance vie, se trouve dans sa fiscalité. L’investissement ainsi que ses intérêts (revenus inclus) sont soumis au régime fiscal de l’assurance vie. L’investisseur payera ici moins de taxes que s’il investissait en SCPI autrement. Il pourra acheter et vendre plus facilement ses parts.

Au comptant

C’est la façon la plus directe d’investir en SCPI et permet d’avoir des revenus immédiats. L’investisseur achète directement ses parts auprès de sa banque, une société de gestion ou encore une compagnie d’assurance agréée. Ce type d’investissement, les revenus générés seront soumis à l’IR (Impôt sur les Revenus) et aux prélèvements sociaux. La valeur des parts investis entre dans la tranche taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Il est à cet effet conseillé aux investisseurs qui sont moyennement (ou faiblement) taxés et qui ne détiennent pas encore un patrimoine immobilier destiné à la location.

En démembrement

C’est la dernière forme d’investissement en SCPI. Il s’agit ici de séparer l’usufruit (le droit d’user et de percevoir les loyers d’un bien immobilier) de la nue-propriété (posséder le bien en question) durant une période bien déterminée les parts de SCPI.
En démembrement, lorsque le contrat arrive à terme l’usufruitier cède totalement son droit sur le bien au profit du nu-propriétaire. Ce dernier deviendra ainsi le propriétaire de plein droit. A savoir qu’un contrat de démembrement en SCPI dure dans la majorité des cas entre 10 à 15 ans.

En quoi consiste le démembrement de SCPI ?

Comme nous l’avons évoqué, le démembrement de SCPI consiste donc à « démembrer » l’usufruit de la nue-propriété. Un investisseur peut ainsi, via une société de gestion, soit faire l’acquisition de l’usufruit d’un bien ou encore de la nue-propriété. Mais toutefois de façon temporaire. L’achat de l’usufruit temporaire permettra de percevoir des revenus locatifs réguliers durant une durée bien déterminée. L’acquisition de la nue-propriété quant à elle permettra d’acquérir une propriété à la fin du démembrement. Tout en sachant que durant toute la période du contrat, l’investisseur ne sera assujetti à aucune taxe.

Quels sont les différents types de démembrement ?

De façon générale, il existe deux types de démembrement : le démembrement viager, aussi le démembrement temporaire de propriété
L’investissement en SCPI est introduit dans le cas d’un démembrement temporaire de propriété.

Le démembrement viager

Comme nous le savons déjà, le nu-propriétaire devient le propriétaire de plein droit d’un bien immobilier au moment où cesse le droit d’usufruit de l’usufruitier. Dans le cas d’un démembrement viager,  seul le décès de ce dernier marque l’échéance de l’usufruit. Dans le cas où c’est le nu-propriétaire qui meurt avant, ce sera son héritier qui va le  succéder et deviendra le nouveau nu-propriétaire. 

Pour calculer la valeur du bien ayant subi un démembrement, on tient principalement compte de l’âge de l’usufruitier. Le centre des impôts a établi un barème fiscal qui permet de déterminer la part d’usufruit de la nue-propriété (dans le cas d’une vente, de don ou de legs, on doit obligatoirement s’y référer). Il se présente comme suit :

Age
Valeur  de l’usufruit
valeur de nue-propriété
Plus de 91 ans
10%
90%
81 à 90 ans
20%
80%
71 à 80 ans
30%
70%
61 à 70 ans
40%
60%
51 à 60 ans
50%
50%
41 à 50 ans
60%
40%
31 à 40 ans
70%
30%
21 à 30 ans
80%
20%
Moins de 20 ans
90%
10%

Le démembrement temporaire de propriété

Le démembrement temporaire de propriété consiste également à dissocier l’usufruit de la nue-propriété mais d’une façon temporaire. En effet, la durée de la séparation est définie préalablement. D’une façon générale, le démembrement temporaire  a une durée juridique qui se situe entre 10 à 15 ans. Mais il peut durer plus ou moins longtemps et aller jusqu’à 25 ans. Il existe également des cas où elle ne dure que trois  ans. Bien évidemment ce sera toujours au nu-propriétaire que reviendra la pleine propriété lorsque le contrat de démembrement aura cessé.

Pour déterminer la valeur de l’usufruit de la nue-propriété. On tient compte de la valeur de la propriété de plein droits, la période totale de démembrement et les revenus générés par la propriété. Mais pour faire plus simple, le pourcentage est de 23% de la valeur de la propriété par période de 10 ans.

Ce qui fait que : Si entre 0 à 10 ans, la valeur de l’usufruit est de 23% ; entre 11 à 30 il sera de 46% et 69% pour une durée de 31 à 40 ans. A savoir que ce pourcentage ne doit pas dépasser le barème en viager.

Mieux comprendre le démembrement de SCPI

Il existe plusieurs raisons qui poussent un investisseur à faire un placement en SCPI. C’est en effet, un bon moyen pour se constituer un capital et agrandir son patrimoine mais il peut aussi être une façon de jouir d’abattements fiscaux.

Si le choix de l’investisseur se porte sur le démembrement, il est important avant tout engagement de connaitre son principe et de s’assurer que cela correspond bien à son profil (à savoir déterminer si on opte pour l’usufruit ou encore la nue-propriété).

L’usufruit

  • L'usufruit est le droit d'utiliser et de jouir d'un bien qui ne nous appartient pas. Cette notion juridique permet également de percevoir à ce titre un revenu (loyer) issu du bien. Lorsqu’une personne souhaite donc acquérir le droit d’usufruit en SCPI. Il achètera les parts correspondants auprès d’une société de gestion. Si bien évidemment, il recevra un loyer durant toute la durée de son contrat ; Ces revenus doivent être toutefois déclarés et sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ils peuvent également faire l’objet de redevance de l’IFI. En fin à la du contrat, l’usufruit doit être cédé au nu-propriétaire.

La nue-propriété

  • La nue-propriété est le droit de « disposer » d’un bien sans pour autant le posséder entièrement. Lorsqu’un investisseur décide d’acheter la nue-propriété en SCPI. Il effectue un investissement à long terme. En effet, durant la période de démembrement, il ne percevra aucun revenu mais le bien lui reviendra à la fin du contrat sans frais.

Les objectifs de l’usufruitier en SCPI

Même si l’achat de l’usufruit en SCPI est temporaire, il présente toutefois des avantages non négligeables. D’une part, la quote-part du prix est bien plus avantageuse et d’autre part il permet de percevoir des revenus locatifs sans que l’on soit obligé d’acquérir entièrement un bien immobilier. Enfin, en termes de régime fiscal sur les donations, il est bien plus optimal.

Les objectifs du nu-propriétaire en SCPI

L’investissement en SCPI en nue-propriété présente plusieurs avantages. Mais il faut toutefois être conscient que cette stratégie d’investissement doit surtout relever d’une volonté d’épargne à long terme. Comme il est dit que sa durée peut-être de 10 à 15 ans. Si pendant ce temps, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer de son bien immobilier. Il s’assure toutefois de posséder la pleine propriété du bien à l’échéance du contrat et ce à un prix décoté. Il pourra alors à partir de ce moment bénéficier de tous les revenus issus du bien (possibilité d’effectuer des plus-values de cession à la fin du contrat de démembrement). C’est aussi un bon moyen pour agrandir comme on a vu son patrimoine sans que celui-ci ne rentre dans l’assiette taxable de l’IFI.

Point sur la fiscalité du démembrement

Généralement, un bien immobilier est soumis à l’imposition pour :

Les revenus locatifs

Dans le cas où le nu-propriétaire n’usent pas de la propriété, c’est l’usufruitier qui devra les déclarer et s’acquitter des taxes foncières y afférentes.

L’IFI

En ce qui concerne l’IFI, ici il revient encore à l’usufruitier de s’en charger. ​

Les plus-values

Chaque partie devra payer les taxes correspondantes à la valeur de leur part respectif. Elles seront calculées à partir du barème fiscal établi par les impôts.

La succession

En droit de succession. L’usufruit est cédé en franchise au nu-propriétaire qu’il s’agisse d’un démembrement viager ou bien temporaire.